В гражданских судах распространены дела, в которых рассматриваются споры о признании прав собственности на жилые дома и оформлении права собственности.
Для решения возникающих вопросов о возможности либо невозможности раздела дома в натуре между совладельцами спорного жилья чаще всего назначается строительно-техническая судебная экспертиза.
Общепринятых критериев, которые определяли бы единый подход к решению по оформлению права собственности, нет, поэтому дискуссий на эту тему великое множество. Не обошли споры и пределы применения СНиП (строительных нор и правил) и других социальных и технических норм при проведении исследований экспертов.
В 91-ом году прошедшего столетия попытались придать некоторую определенность сложившейся ситуации. Был разъяснен вопрос: «Какие технические нормы необходимо использовать при решении спорных вопросов раздела дома в натуре?», ответ, в котором объясняется, что при разработке различных вариантов раздела жилых домов требуется строго руководствоваться документами, которые регламентируют вопросы проектирования, реконструкции, строительства и перепланировки строений, используемых в качестве жилья. Также была оговорена норма жилой площади для одного человека, которая в соответствии со статьей 38 ЖК РСФСР, составила 12 квадратных метров. Кроме того перечислили список помещений, который следует предусматривать в отдельных квартирах, а это: жилые комнаты, ванная либо душевая, кухня, уборная, встроенные шкафы или кладовая.
Очевидна несостоятельность такого подхода, заключающаяся в необоснованном распространении действия норм, определенной сферы на сферы других отношений. Например, приведенную норму ЖК необходимо применять для решения вопросов, которые связаны с оформлением права собственности, а по СНиП, направлять на совершенствование и создание строительных объектов, изменение назначенных функции существующего строения.
Все это отношения к разделу жилых строений между совладельцами не имеет, т.к. в данном случае перепланировка строения образует в нем изолированные жилые помещения. При этом для оформления права собственности необходимо сохранить функциональное назначение этих помещений по отношению к дому в целом.
В сельской местности появляются дополнительные нюансы, такие как: отсутствие ванных либо душевых комнат (в большинстве случаев). Не редкость и отсутствие у таких строений других благоустраивающих элементов.
Однако некоторые специалисты считают, что это не может быть причиной невозможности раздела дома в натуре, т.к. соответствие помещений техническим и санитарным требованиям, а не уровень благоустройства позволяет определить строение в категорию «жилые», а значит, является одним из условий, необходимых для возможности признания прав собственности.
Такая же ситуация и с минимальной площадью помещения, которое может подлежать выделу, в данном случае применение общепринятой нормы площади для жилья в соответствии со статьей 38 ЖК недопустимо.
Указывает на это Пленум Верховного Суда РСФСР в Постановлении №5 от 26 декабря 1984 г. В нем говорится: «... одной из сторон в зависимости от приходящей на неё долю жилой площади можно выделить изолированное помещение, с учетом технических и санитарных требований, размером менее установленного статьей 38 ЖК РСФСР нормой жилой площади, суд отказать в удовлетворении иска не вправе, ссылаясь только на данное обстоятельство, т.к. закон не исключает возможность заключить договор найма жилья площадью менее 12-ти квадратных метров ...».
Очевидно, что положение Постановления выражает реакцию на допущенные ошибки Верховного Суда в практике гражданских судов, суть которых - неправомерно использовать нормативные данные.
Существует ли критерий решения вопроса насчет оформления права собственности? Специалисты хором утверждают: «Да!». СНиП, которые регламентируют порядок возведения, эксплуатации строений можно разделить на две категории.
При этом первая категория включает в себя определенные объективными законами природы, предметными свойствами материального мира нормативные положения, в основе которых лежит «объективное условие». Подобные нормы не изменятся со временем, их корректировка может быть осуществлена только в случаях, когда исследования выявят какие-либо неточности. Такие нормы универсальны, эксперт-строитель может использовать их.
К нормам второй категории относятся такие положения, которые содержат в своей основе «договорное условие». Выработаны они после компромисса, достигнутого специалистами в разных областях знаний и руководителями ведомств. Действие таких норм заканчивается со временем, т.к. с процессом обновления законодательства, выходом новых норм они утрачивают свою силу. Применение таких норм ограничено рамками отношений, регламентом которых они являются. Эти нормы не подлежат расширительному толкованию, что в свою очередь делает невозможным применение СНиП при решении определенных вопросов, которые связаны с разделом квартир и домов между совладельцами.
Очевидно, что эксперт-строитель должен опираться на те нормы, которые имеют объективные начала.
Жилые помещения характеризуются наличием таких показателей: габариты, уровень инсоляции и освещения, скорость воздушного движения и др. Единственным условием, соответствовать которому должны названные показатели помещений, выделяемых собственнику - это параметры, которые дают возможность постоянно проживать в данном помещении без вреда здоровью человека.
Минимальная площадь помещения для жилья, которую допускают к выделу на человека, колеблется от 8,1 до 9 квадратных метров, т.к. 8 квадратных метров на человека - опасный предел. Снижение коэффициента света окон допустимо в соотношении до 1:10 при соблюдении других требований гигиены.
Такой подход к разделу дома в натуре можно обосновать с научной и практической значимостью, которая заключается в возможности сильно увеличить количество разрешаемых споров по признанию прав собственности.
При другом подходе к вопросу раздела дома в натуре, который предполагает использование более высоких и растущих нормативных требований весомая доля строений, существующих на данный момент, попадая под судебное разбирательство, не будет считаться подлежащим реальному разделу.
Эффективный механизм разрешения споров, относительно признания прав собственности, рассматривающихся в гражданских судах, в их отношении срабатывать не будет. Противоречия, сложившиеся между собственниками, послужившие причиной подачи иска в суд, не будут устранены определением порядка пользования жильем. Компенсационная выплата при невозможности разделения жилья носит насильственный характер по отношению к собственнику, которому необходимо заменить недвижимость её денежным эквивалентом, а это не отвечает принципам государства, которое носит статус правового.
Значительное негативное влияние на развитие практики производства экспертиз подобного рода дел могут оказать заблуждения по данному поводу, также возможна дезорганизация правоприменительной деятельности судов при рассмотрении гражданских споров о признании прав собственности.
Для раздела дома в натуре в судебном порядке необходимо заполнить заявление, к которому требуется приложить личный вариант раздела жилья. Для этого необходимо на копии плана из техпаспорта очертить границы раздела, который считается возможным. Выдел из общего имущества доли и раздел общего имущества отличаются тем, что при разделе общего имущества все жилье делится между участниками долевой собственности, а при выделе доли собственник выделяет свою часть строения, соразмерная его доле, в то время как остальная часть имущества остается в общей долевой собственности оставшихся участников доли.
Выдел доли применяется при условии, что участников собственности в доли более двух. При разделе дома в натуре собственнику передается часть жилых и не жилых построек, соразмерных его доле, при условии, что это возможно без несоразмерного ущерба строению. Это надо понимать, как значительное ухудшение технического состояния, превращение жилых построек в нежилые, предоставление на долю помещений, которые нельзя использовать как жилые ввиду малого размера либо неудобства пользования.
По всем вопросам связанным с разделом и/или определением порядка пользования домом и земельным участком
Свяжитесь с нами:
тел.355-380 (для жителей г.Сыктывкара)
тел. 8(912)865-53-80 (для жителей других районов РК и регионов РФ)
← или заполните форму обратной связи и мы свяжимся с Вами в течении 15 минут
c 08:00 до 22:00 без выходных
ЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС, И МЫ ВАМ ПОМОЖЕМ!
КОНСУЛЬТАЦИИ БЕСПЛАТНО!!!
Поделиться с друзьями: